רכישת דירה – המדריך המלא

חסכתם שקל לשקל, צברתם כספים בחסכונות וקרנות השתלמות, אולי אף נעזרתם בהורים, ובשעה טובה ומוצלחת גייסתם את ההון העצמי לרכישת דירה.

פניתם לבנק וקיבלתם אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא, בדקתם דירות רבות ובחנתם שיקולים רבים כגון סביבת מגורים, מסודות חינוך, תחבורה ציבורית, וסוף סוף מצאתם את דירת חלומתיכם. מכאן יש להתקדם לקראת הסכם מכר.

עסקת נדל"ן היא העסקה החשובה והיקרה ביותר שתעשו בחייכם- אל תקלו ראש בכך. תדאגו לליווי משפטי מקצועי בעסקה.

אלו השלבים והדברים החשובים שיש לבדוק ולקחת בחשבון:

זכויות המוכר בנכס- עורך הדין יבדוק עבורכם האם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או במנהל מקרקעי ישראל, או שמא טרם הוסדר הרישום ויש לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת. במסגרת בדיקת הזכויות של המוכר יש לבחון האם הוטלו על זכויות המוכר עיקולים או הגבלות כלשהן המסכלות את העסקה.

תנאים מסחריים– מחיר העסקה, מועד פינוי, לוח תשלומים, ריהוט ומוצרי חשמל שנשארים בדירה- כל אלו נחשבים תנאים מסחריים. כל התנאים המסחריים נקבעים ומסוכמים בין הצדדים עצמם, אולם עורכי הדין של הצדדים יסייעו לכם להתאים את לוח התשלומים לעסקה הפסיציפית. נהוג לקבוע תשלום ראשון בחתימה ותשלום אחרון במסירה בגובה 10-20% משווי העסקה, והיתר בתשלומי ביניים. אולם יש לשם לב כי כל עסקה לגופה שכן פריסת התשלומים תלויה באילוצים וצרכים שונים של הצדדים. למשל: ככל והקונים מממנים את רכישת הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, הרי שהבנק של הקונים ידרוש כי הקונים ישלמו תחילה את כל ההון העצמי שגייסו עבור הרכישה ורק לאחר מכן ישולמו התשלומים באמצעות הלוואת המשכנתא. דוגמא נוספת לגורם שישפיע על אופן פריסת התשלומים היא במקרה בו המוכר מבקש להשתמש בכספים שיקבל מהקונה לצורך רכישת דירה אחרת ועל כן יבקש להתאים את לוח התשלומים לעסקת הרכישה שלו.

תשלומי מיסים ואגרות- יש להביא בחשבון תשלום מס רכישה שעל הרוכש לשלם, ככל ואין פטור (מדרגות המס מתעדכנות מידי שנה ויש כמובן הבדל בין מיסוי דירת מגורים יחידה לבין דירת מגורים נוספת). על המוכר חל תשלום מס שבח והיטל השבחה (למעט במקרים בהם יש פטור). כמו כן, יש להביא בחשבון תשלומי אגרות, החלות לרוב על הקונה (אגרת רישום הערת אזהרה, אגרת רישום משכנתא, אגרות העברת זכויות וכו').

הוצאות רישום בית משותף ותשלומי מיסים של המוכר: רלוונטי בעיקר כאשר זכויות המוכר רשומות עדיין בחברה המשכנת וטרם הוסדר רישום בטאבו. יש לוודא כי בידי המוכר אישור על כך ששולמו הוצאות רישום הבית המושתף וכי שולמו כל המיסים שחלו על העסקאות הקודמות שבוצעו בקשר לדירה וכי ביכולתו להמציא את כל המסמכים הנוספים הנדרשים בקשר לרישום.

פגמים וליקויים בדירה: מומלץ לבדוק היטב כי לא קיימים בדירה ליקויים מהותיים כגון רטיבויות, תקלות חשמל ואינסטלציה וכו' ונהוג להכניס סעיף להסכם המכר בו מצהיר המוכר כי הדירה תקינה ואין ליקויים או פגמים כאמור. ככל ומדובר בדירת יד 2 חדשה (כאשר המוכר רכש את הדירה מקבלן)- יש לבחון האם טרם התסיימה תקופת האחריות של הקבלן לתיקון הליקויים והאם המוכר פנה לקבלן לביצוע הליקויים.

רכישת דירה מקבלן שונה מאוד מרכישת דירה יד 2. שימו לב לדברים הבאים:

איסוף פרטים אודות היזם והקבלן המבצע: מוניטין, חוסן כלכלי, ניסיון ועוד.

בעלות על הקרקע: יש לבדוק את זכויות חברת הבניה בקרקע ואת הסכמי הקבלן מול מנהל מקרקעי ישראל. יש לוודא שלא חלים עיקולים או שעבודים על הקרקע.

היתר בניה: האם ניתן כבר היתר בניה? אם אין יש לוודא שיש סעיף בהסכם שמאפשר לכם לבטל את ההסכם ככל ובפרק זמן מסויים ממועד החתימה לא הוצא היתר בניה. במידה ויש כבר היתר בניה יש לבחון מה הוא כולל.

מפרט טכני ותשריט הדירה והצמדות: יש לקרוא היטב את המפרט הטכני ולוודא את התחייבויות הקבלן לפיו. כמו כן, יש לבדוק את מיקום ההצמדות- חניה, מחסן.

תשלומים: שימו לב, בהתאם לחוק, הקבלן חייב לספק לקונה ערובה עבור כל תשלום מעל ל-7% ממחיר הדירה המשולם על ידי הקונה. הערובה הנפוצה היא ערבות בנקאית. הקבלנים לרוב נעזרים בבנק מלווה ולכן התשלומים לקבלן יבוצעו באמצעות פנקס שוברים של הבנק המלווה ומיד לאחר התשלום ישלחו לכם באמצעות הדואר ערבות בנקאית בגובה התשלום ששולם.

איחור במסירה: לקבלן ניתנת האפשרות לאחר במסירת הדירה ב-60 יום מהמועד בו נקבע בהסכם ללא תשלום פיצוי. אולם כל איחור מעבר ל-60 יום יחייב את הקבלן בתשלום פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור, וזאת בהתאם להוראות חוק המכר. שימו לב, קבלנים מנסים לא אחת להכניס סעיפים בחוזה המאפשרים להם איחור לפרק זמן ארוך יותר מבלי לשלם פיצוי ועל כן יש לעמוד על כך כי ההסכם יהיה תואם להוראות החוק.

תשלומים נוספים: יש לקחת בחשבון כי מעבר לתשלום עבור מחיר הדירה יחולו תשלומים נוספים כגון הוצאות רישום בית משותף, תשלום לעו"ד של הקבלן לצורך רישום הבית המשותף , מס רכישה, אגרות רישום וכו'. כמו כן, שימו לב כי בדרך כלל התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות בנייה. המדד מחושב אחת לחודש ומפורסם ב-15 לכל חודש.

רכישת דירה – המדריך המלא

מיסוי בעסקאות מקרקעין

רכישת דירה – המדריך המלא

פינוי מושכר – המדריך המלא

ליקויי בנייה – המדריך המלא

איך מקבלים החלטות בבית משותף