איך מקבלים החלטות בבית משותף

לכל בניין יש למנות ועד או חברת ניהול לעניינים השוטפים וזאת מתוך הסכמה של כלל הדיירים או לפחות רובם תוך שמירה על יחסי שכנות תקינים. אפילו בבניין של כמה קומות ספורות ישנן המון החלטות גורליות להמשך כגון האם להתקין שער חשמלי לחניה, האם לדרוש או להפיל החלטה על הפעלת מעלית שבת, איך יראה הלובי- האם נשקיע בעיצוב יקר מז'ורנל או שנקפוץ למשתלה הקרובה ובזה נסיים עניין?

אז איך מקבלים החלטות בבית המשותף?

דבר ראשון, יש לבחור נציגות הבית המשותף (ועד) המונה עד 5 חברים.
תפקיד הנציגות הוא לנהל את כל הקשור לגביית תשלומי הועד החודשיים וטיפול בתחזוקה השוטפת של הבניין לרבות התנהלות מול צדדי ג' (כגון: ניקיון, גינון, הדברה וכיו"ב).
החלטות בעניינים פשוטים, שאין בהם כדי לשנות באופן מהותי את הסטטוס קוו, יכולות להתבצע ע"י הנציגות בלבד. .
לעומת זאת, כל החלטה בעניין מהותי יש להעלות להצבעה באסיפה כללית אליה יוזמנו בעלי הדירות בלבד (שוכרים אינם רשאים להצביע באסיפה אלא אם כן קיבלו ייפוי כוח מבעל הדירה).
שימו לב- זימון לאסיפה אשר נעשה באופן שגוי ומנוגד לתקנון, עלול להביא לפסילת החלטות אשר נתקבלו באסיפת הדיירים, גם אלו אשר התקבלו ברוב הנדרש.
יש הבחנה בחוק בין החלטות הדורשות רוב רגיל (כלומר למעלה ממחצית מבעלי הדירות), לבין החלטות הדורשות רוב מיוחד (בדר"כ מעל ל2/3) ובמקרים מסוימים אף נדרש רוב מוחלט של כל בעלי הדירות.
ישנו בחוק פירוט נרחב לגבי עניינים רבים אולם בחרתי להתמקד בשלשת הסוגיות העיקריות והנפוצות אשר עולו לדיון בכל בניין חדש.

מעלית שבת
בבניינים בהם קיימות שתי מעליות, מספיק דרישה של אחד מבעלי הדירות על מנת להפעיל את אחת המעליות כמעלית שבת. לעומת זאת, בבניין בו מעלית אחת בלבד, יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות.
עוד נקבע בחוק, כי בעלי הדירות הדורשים את התקנת מעלית השבת יישאו בהוצאות האחזקה וההפעלה.
במקרים רבים עניין זה מעורר מחלוקת וסערה ממש אשר עשויה להעכיר את האווירה.
על כן, ניתן גם להגיע לפתרון ביניים אשר ייתן מענה לשתי האוכלוסיות- ניתן להפעיל את מעלית השבת בשעות הספציפיות של היציאה מהבית לבית הכנסת וביתר הזמן תפעל המעלית כמעלית רגילה. המדובר בפעולה פשוטה למדי לתפעול. לטעמי זה הפתרון ההוגן והמתחשב ביותר לכולם. בסופו של יום, כולם רוצים לחיות בשכנות טובה ואין סיבה שצד אחד ירגיש כי לא מכבדים את אורח חייו (לכאן או לכאן).

שער חשמלי בחנייה:
החוק קובע כי כל מערכת או מתקן שלא הותקן בגמר הבנייה מהווה שדרוג (וזאת להבדיל מאחזקה שוטפת) ואז יש צורך ברוב מוחלט. אולם עם השנים חל שינוי מגמה והפסיקה קבעה כי שיפוץ לובי, התקנת דלת כניסה ואינטרקום וכו' הנן פעולות הקשורות לדרכי ניהול הבית המשותף ועל כן יתקבלו ברוב רגיל.
עם כן, ניתן לומר כי הוספת שער חשמלי בכניסה לחניית הבניין, הינה החלטה על דרכי הניהול של הרכוש המשותף ועל כן תתקבל ברוב רגיל (כמובן שרצוי שיהיה רוב כמה שיותר גדול).

התקשרות עם חברת ניהול חיצונית:
פעמים רבות הדיירים מבקשים להתקשר עם חברת ניהול חיצונית אשר תטפל בתחזוקה השופטת של הבניין- הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות: קושי במציאת מתנדבים לשמש כנציגות, חברי הנציגות אינם עומדים בנטל המשימות הכרוכות בניהול הבית וכיו"ב.  על מנת שיהיה ניתן להתקשר עם חברת ניהול כזו, יש צורך ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. לגבי זהות חברת הניהול (לרבות החלפתו) דרוש רוב  של בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.